Khai mở nguồn lực đất đai trong kỷ nguyên phát triển mới

Tại Hội thảo khoa học quốc gia “Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới” do Trường Đại học Luật TP.HCM tổ chức vừa qua, nhiều chuyên gia cho rằng việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai không chỉ nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý mà còn hướng tới mục tiêu lớn hơn là khơi thông nguồn lực đất đai, tạo động lực phát triển cho nền kinh tế trong giai đoạn mới.

Phát biểu khai mạc hội thảo, PGS.TS Trần Việt Dũng, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP.HCM cho biết Luật Đất đai năm 2024 đã tạo ra nhiều đổi mới quan trọng trong quản lý và sử dụng đất, góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch, bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cũng cho thấy nhiều vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

Đất đai phải vận hành theo quy luật thị trường

Một trong những tham luận nhận được nhiều sự quan tâm tại hội thảo là nghiên cứu của PGS.TS Lưu Quốc Thái, Giảng viên cao cấp Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM, về yếu tố thị trường trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Theo ông Thái, Luật Đất đai năm 2024 đã có những bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, yếu tố thị trường trong các quan hệ đất đai vẫn chưa được bảo đảm đầy đủ. Trong nhiều trường hợp, Nhà nước vẫn giữ vai trò chi phối trong việc xác định giá đất, phương thức tiếp cận đất đai cũng như các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Điều đáng chú ý là tham luận đã chỉ ra nghịch lý trên thị trường bất động sản hiện nay khi giá nhà đất tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập của người dân. Theo số liệu được dẫn chứng, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam chỉ khoảng 7.000 - 8.000 USD/năm nhưng giá nhà ở nhiều đô thị phổ biến ở mức 80 - 100 triệu đồng/m². Điều này khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn đối với phần lớn người lao động.

Từ góc độ chính sách, nhiều chuyên gia cho rằng việc tiếp tục hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng tiệm cận giá trị thị trường là yêu cầu cấp thiết nhằm giảm méo mó thị trường, nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Đáng chú ý, một số tham luận đề xuất tăng cường cơ chế thương lượng trong các giao dịch đất đai, xem việc thu hồi đất bằng quyết định hành chính là giải pháp cuối cùng. Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ giúp giảm xung đột lợi ích, tăng sự đồng thuận xã hội và thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển lành mạnh hơn.

“

Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, đất đai không chỉ là tài nguyên mà còn là tài sản, hàng hóa và tư liệu sản xuất quan trọng. Việc hoàn thiện pháp luật đất đai cần bảo đảm quyền sử dụng đất vận hành theo các nguyên tắc minh bạch, cạnh tranh và tiệm cận giá trị thị trường"

- PGS.TS Lưu Quốc Thái, Trường Đại học Luật TP.HCM.

Quy hoạch đất đai phải đặt người dân ở vị trí trung tâm

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tiếp tục là chủ đề nhận được nhiều trao đổi tại hội thảo, nhất là trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Theo nhóm nghiên cứu của Trường Đại học Luật TP.HCM, quy hoạch đất đai không chỉ là công cụ quản lý nhà nước mà còn tác động trực tiếp đến quyền tài sản và cơ hội phát triển của người dân. Vì vậy, việc lập và điều chỉnh quy hoạch cần được thực hiện trên nguyên tắc công khai, minh bạch và bảo đảm quyền tham gia thực chất của cộng đồng dân cư.

Một thực tế được chỉ ra là cơ chế lấy ý kiến hiện nay vẫn còn mang tính hình thức. Người dân được lấy ý kiến nhưng chưa có cơ chế đủ mạnh để bảo đảm các ý kiến đó được tiếp thu và giải trình đầy đủ. Nhiều chuyên gia cho rằng cần xây dựng cơ chế đồng thuận xã hội rõ ràng hơn, trong đó cơ quan lập quy hoạch phải công khai những nội dung được tiếp thu, không tiếp thu và lý do cụ thể.

Hội thảo cũng dành nhiều thời gian phân tích hiện tượng “quy hoạch treo” – một trong những nguyên nhân gây bức xúc kéo dài tại nhiều địa phương. Những dự án chậm triển khai nhiều năm không chỉ làm lãng phí nguồn lực đất đai mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền xây dựng, chuyển nhượng và ổn định cuộc sống của người dân. Theo các chuyên gia, việc hoàn thiện pháp luật về quy hoạch không chỉ nhằm nâng cao hiệu quả quản lý mà còn phải bảo đảm quyền tài sản hợp pháp của người dân, hạn chế tình trạng điều chỉnh quy hoạch tùy tiện hoặc kéo dài nhiều năm mà không triển khai thực hiện.

Thu hồi đất: Làm sao để hài hòa lợi ích?

Thu hồi đất luôn là một trong những vấn đề nhạy cảm nhất trong quản lý đất đai bởi liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân. Theo PGS.TS Phan Trung Hiền và nhóm nghiên cứu của Đại học Cần Thơ, mặc dù Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới nhưng vẫn còn những điểm nghẽn cần tiếp tục tháo gỡ. Trong đó nổi bật là việc xác định ranh giới giữa lợi ích công cộng và lợi ích thương mại, cũng như căn cứ pháp lý cho việc thu hồi đất trong bối cảnh thay đổi mô hình quy hoạch và tổ chức chính quyền địa phương.

Một vấn đề được các chuyên gia đặc biệt quan tâm là quyền tham gia của người dân trong quá trình điều chỉnh quy hoạch và thu hồi đất. Theo đó, người dân không chỉ cần được thông báo mà còn phải được tiếp cận thông tin đầy đủ, được giải trình và có cơ hội phản biện đối với các quyết định có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình. Theo các nhà nghiên cứu, một cơ chế thu hồi đất minh bạch, có căn cứ rõ ràng và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân sẽ góp phần giảm khiếu nại, tăng đồng thuận xã hội và tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội.

“

Quy hoạch, thu hồi đất hay tái định cư cuối cùng đều tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân. Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật đất đai cần bảo đảm tính công khai, minh bạch, tăng cường sự tham gia thực chất của người dân và xây dựng cơ chế đồng thuận xã hội trong quá trình ra quyết định"

- PGS.TS Phan Trung Hiền, Trường Đại học Cần Thơ

Một chủ đề khác nhận được sự quan tâm lớn là cơ chế xác định giá đất. TS Phạm Văn Võ (Khoa Luật Thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM) cho rằng dù Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới, nhưng việc xác định giá đất vẫn là thách thức lớn trong thực tiễn quản lý. Theo ông, giá đất cụ thể phải phản ánh đúng giá trị của từng thửa đất tại từng thời điểm và cho từng mục đích sử dụng cụ thể.

Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh hiện nay vẫn còn khoảng cách đáng kể so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Nếu không được điều chỉnh phù hợp, sự chênh lệch này có thể ảnh hưởng đến công tác bồi thường khi thu hồi đất, làm phát sinh tranh chấp và giảm niềm tin của người dân đối với chính sách.

Hiện nay, những tranh luận về giá đất không chỉ liên quan đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp hay nguồn thu ngân sách nhà nước mà còn tác động trực tiếp đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Khi giá đất chưa phản ánh đầy đủ giá trị thị trường, nguy cơ phát sinh khiếu kiện và thiếu đồng thuận trong quá trình triển khai các dự án vẫn còn hiện hữu.

Nếu thu hồi đất là khâu mở đầu thì tái định cư chính là thước đo chất lượng của chính sách đất đai. Theo nhóm nghiên cứu của TS Nguyễn Thị Anh (Đại học Kinh tế T.HCM) và các cộng sự, tư duy về tái định cư cần được chuyển từ “bố trí chỗ ở” sang “tái lập cuộc sống”. Người dân sau khi bị thu hồi đất không chỉ cần một căn nhà mới mà còn cần điều kiện sinh kế, việc làm, hạ tầng kỹ thuật và các dịch vụ xã hội thiết yếu để ổn định cuộc sống lâu dài.

Các chuyên gia cho rằng mục tiêu “nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” là định hướng rất tiến bộ của Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, hiện nay vẫn thiếu các tiêu chí cụ thể để đánh giá thế nào là “bằng hoặc tốt hơn”, khiến việc triển khai trên thực tế còn nhiều khó khăn. Theo các nhà nghiên cứu, tái định cư cần được nhìn nhận như một quá trình tái lập điều kiện sống thay vì chỉ là bố trí nơi ở mới. Đây cũng là yếu tố quyết định sự đồng thuận của người dân đối với các dự án phát triển.

Hoàn thiện thể chế, đẩy mạnh chuyển đổi số nâng cao hiệu quả quản lý đất đai

Trong bối cảnh Việt Nam hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia có thu nhập cao vào năm 2045, đất đai được xem là một trong những nguồn lực quan trọng nhất cần được khai thông. Nhiều chuyên gia tại hội thảo nhận định, nếu được phân bổ hiệu quả và vận hành minh bạch, nguồn lực đất đai có thể trở thành động lực thúc đẩy đầu tư, phát triển hạ tầng, đô thị hóa và đổi mới sáng tạo trong những năm tới.

Trong nhiều năm qua, không ít dự án đầu tư bị đình trệ do vướng mắc về thủ tục đất đai, giải phóng mặt bằng hoặc định giá đất. Điều này không chỉ làm chậm tiến độ phát triển mà còn làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực xã hội. Theo các nhà khoa học, khi nền kinh tế chuyển sang mô hình tăng trưởng dựa trên khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số, chính sách đất đai cũng cần được thiết kế theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động và phân bổ nguồn lực. Một thị trường quyền sử dụng đất minh bạch, vận hành hiệu quả sẽ góp phần thúc đẩy đầu tư và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Một nội dung được nhiều đại biểu đề cập là yêu cầu đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý đất đai. Theo các chuyên gia, khi dữ liệu đất đai được số hóa và kết nối đồng bộ với dữ liệu dân cư, quy hoạch, xây dựng và thuế, người dân và doanh nghiệp sẽ dễ dàng tiếp cận thông tin hơn, đồng thời giảm đáng kể thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Việc công khai thông tin quy hoạch, giá đất và tình trạng pháp lý của từng thửa đất trên nền tảng số cũng giúp hạn chế tranh chấp, giảm nguy cơ phát sinh tiêu cực và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh Chính phủ đang thúc đẩy xây dựng chính quyền số và nền kinh tế số, quản trị đất đai bằng dữ liệu được xem là xu hướng tất yếu. Đây không chỉ là giải pháp kỹ thuật mà còn là bước chuyển quan trọng trong phương thức quản lý nhà nước, giúp nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và hỗ trợ quá trình hoạch định chính sách dựa trên dữ liệu thực tiễn.

Từ những tham luận và trao đổi học thuật tại hội thảo có thể thấy, yêu cầu sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai trong thời gian tới không đơn thuần là xử lý các vướng mắc kỹ thuật phát sinh trong quá trình thi hành luật. Xa hơn, đó là quá trình hoàn thiện thể chế nhằm xây dựng một thị trường quyền sử dụng đất minh bạch, hiệu quả và vận hành theo các nguyên tắc của kinh tế thị trường hiện đại.