TP.HCM “mở khóa” chính sách đặc thù, tháo gỡ nút thắt Thủ Thiêm

Ngày 29/12/2025, Ủy ban nhân dân TP.HCM đã tổ chức tiếp đại diện các hộ dân có khiếu nại, kiến nghị, phản ánh liên quan đến Khu đô thị mới (KĐTM) Thủ Thiêm. Buổi tiếp do Chủ tịch Ủy ban nhân dân TP.HCM chủ trì, với sự tham dự của Lãnh đạo Thanh tra Chính phủ, Ban Tiếp công dân Trung ương, cùng đại diện các sở, ngành Thành phố và chính quyền địa phương có liên quan.

Điều chỉnh chính sách bồi thường, tái định cư phù hợp thực tế

Tại buổi tiếp, lãnh đạo UBND TP.HCM thẳng thắn nhìn nhận những tồn tại, thiếu sót trong quá trình triển khai dự án theo kết luận của Thanh tra Chính phủ. Trên tinh thần cầu thị, nghiêm túc chấp hành các kết luận thanh tra, Thành phố không chỉ dừng lại ở cam kết khắc phục mà đã cụ thể hóa bằng việc ban hành Quyết định số 70 ngày 23/5/2025, sửa đổi, bổ sung các chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Quyết định này tập trung tháo gỡ những bất cập, khó khăn kéo dài trong quá trình thực hiện, đồng thời điều chỉnh chính sách cho phù hợp với những thay đổi của Luật Đất đai, qua đó góp phần tạo điều kiện để người dân sớm ổn định cuộc sống.

Cụ thể, chính sách mới đã tháo gỡ một số nội dung chưa phù hợp trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại KĐTM Thủ Thiêm.

Đáng chú ý, Quyết định số 70 điều chỉnh mốc thời điểm cuối cùng được tính bồi thường, hỗ trợ từ ngày 20/12/2001 - thời điểm UBND TP ban hành Chỉ thị số 34/2001/CT-UB về tăng cường quản lý việc chuyển mục đích sử dụng đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà, đất bất hợp pháp tại KĐTM Thủ Thiêm sang ngày 10/5/2002, là ngày UBND TP ban hành quyết định thu hồi đất.

Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ giá chênh lệch từ việc mua căn hộ chung cư được tính theo số mét vuông căn hộ quy đổi theo tỷ lệ 4,5% đối với phần đất nông nghiệp xen kẽ trong khuôn viên đất ở, bảo đảm không thấp hơn giá trị bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp thuần.

Đối với các trường hợp bị giải tỏa một phần, không đủ điều kiện tái định cư nhưng có phần diện tích đất ở bị thu hồi, Quyết định số 70 cho phép được hưởng hỗ trợ giá chênh lệch theo chính sách tái định cư đối với phần diện tích đất ở bị giải tỏa. Trước đây, các trường hợp này thuộc diện giải tỏa một phần, không đủ điều kiện tái định cư nên không được quy đổi để hưởng chính sách hỗ trợ giá chênh lệch.

Quyết định số 70 cũng điều chỉnh tăng các mức hỗ trợ nhằm tạo điều kiện cho người dân ổn định cuộc sống, đồng thời giảm thiểu các trường hợp còn nợ tiền mua căn hộ chung cư do giá trị bồi thường, hỗ trợ về đất, vật kiến trúc thấp, xuất phát từ việc xây dựng nhà ở trên đất có nguồn gốc lấn chiếm hoặc xây dựng nhà ở sau thời điểm được bồi thường, hỗ trợ.

Ngoài ra, TP.HCM cho phép giải quyết bán căn hộ chung cư theo giá bảo tồn vốn, được trả góp hoặc thuê khấu hao trong 30 năm, đối với các trường hợp có nhà ở trên đất bị thu hồi nhưng không đủ điều kiện tái định cư do tự chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở từ ngày 10/5/2002 trở về sau.

Đặc biệt, Quyết định số 70 bảo đảm việc ổn định chỗ ở cho người dân sau di dời. Theo đó, các trường hợp thuộc diện được điều chỉnh, bổ sung, trước đây đã lựa chọn phương thức nhận tiền hỗ trợ giá chênh lệch từ chính sách tái định cư để tự lo nơi ở mới, nay được nộp lại khoản tiền hỗ trợ đã nhận cùng lãi suất phát sinh để được bố trí căn hộ chung cư.

Đồng thời, TP cũng xem xét bán căn hộ chung cư cho các trường hợp có nhà ở trên đất bị thu hồi nhưng không đủ điều kiện tái định cư do tự chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở sau ngày 10/5/2002.

Theo lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, từ năm 2018 đến nay, các cơ quan có thẩm quyền của Thành phố đã nỗ lực rà soát, vận dụng tối đa các quy định pháp luật để ban hành các chính sách mới hoặc điều chỉnh, bổ sung những chính sách còn bất cập, không phù hợp với tình hình thực tế.

Ngay cả những nội dung trước đây đã giải quyết đúng quy định nhưng phát sinh bất hợp lý trong thực tiễn cũng được xem xét điều chỉnh, với mục tiêu bảo đảm người dân có nơi ở mới ổn định, đời sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Cụ thể hóa những chính sách thiết thực hướng tới người dân

Lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) TP.HCM cho biết, đối với dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành ủy và UBND TP đã xem xét, vận dụng tối đa các quy định hiện hành nhằm giải quyết công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo hướng bảo đảm quyền lợi cao nhất cho người dân bị giải tỏa.

Cụ thể, trước khi ban hành Quyết định số 70, UBND TP.HCM đã ban hành nhiều chính sách liên quan đến bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư cho người dân Thủ Thiêm, gồm Quyết định số 135/2002 ngày 21/11/2002, Quyết định số 123/2006 ngày 16/8/2006 và Quyết định số 06/2009 ngày 21/1/2009.

Theo đó, các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư điều chỉnh, bổ sung đều được xây dựng sát với thực tế và phù hợp với thị trường bất động sản tại thời điểm ban hành.

Đáng chú ý, trong KĐTM Thủ Thiêm, việc bố trí tái định cư được áp dụng theo nguyên tắc bố trí tương đương diện tích tiêu chuẩn tái định cư được hưởng, không hạn chế số lượng căn hộ chung cư hoặc nền đất ở tại các khu tái định cư.

Đối với các trường hợp được bồi thường có diện tích tiêu chuẩn tái định cư nhỏ hơn 56m², hoặc đất nông nghiệp bị thu hồi từ 1.000m² trở lên sau khi quy đổi 4,5% nhưng diện tích tiêu chuẩn tái định cư nhỏ hơn 56m², người dân được mua căn hộ chung cư diện tích 56m² theo giá tái định cư.

Với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, theo quy định, người dân được bố trí nhà khác tương ứng để tiếp tục thuê sử dụng. Trường hợp có nhu cầu tự lo chỗ ở mới, người dân được hỗ trợ 60% giá trị nhà và 60% giá trị đất.

Tuy nhiên, tại KĐTM Thủ Thiêm, TP.HCM đã áp dụng chính sách đặc thù với mức hỗ trợ cao hơn. Ngoài việc hỗ trợ 60% giá trị nhà và 60% giá trị đất, người dân còn được bố trí tái định cư với giá bán giảm 700.000 đồng/m² so với giá tái định cư đối với nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Đồng thời, người dân có thể được bố trí bằng nền đất thay vì căn hộ chung cư; các trường hợp chia cắt nhà đất cho con cũng được xem xét bố trí tái định cư tương tự các trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Đối với các trường hợp có diện tích sử dụng nhỏ hơn diện tích căn hộ nhỏ nhất tại các khu tái định cư, người dân được bố trí tái định cư với diện tích lớn hơn, tối đa đến 56m²/hộ, theo giá bán tái định cư.

Riêng các trường hợp chiếm dụng đất trên sông, kênh rạch trước ngày 15/10/1993, dù không đủ điều kiện bồi thường, vẫn được xem xét bố trí tái định cư bằng căn hộ theo giá tái định cư nhằm ổn định cuộc sống. Kể cả các trường hợp chiếm dụng sau ngày 15/10/1993 cũng được xem xét bố trí chỗ ở nếu không còn nơi ở nào khác.

Chủ động, linh hoạt giải quyết các vấn đề phát sinh

Đáng chú ý, theo Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) TP.HCM, từ thực tiễn triển khai dự án, nhiều vấn đề phát sinh đã được Thành phố xem xét, chấp thuận giải quyết. Trong đó gồm các trường hợp mua bán, chia tách, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và xây dựng nhà để ở, cả trước và sau thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Thành phố cũng xem xét hỗ trợ đối với các trường hợp nhà ở xây dựng, sửa chữa không phép, đã bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ nhưng công trình vẫn còn tồn tại đến thời điểm thực hiện di dời.

Bên cạnh đó, TP.HCM đã chấp thuận chính sách hỗ trợ và tái định cư đối với 143 trường hợp ký hợp đồng thuê đất công để kinh doanh tại các vị trí dọc đường Lương Định Của; đồng thời thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho 305 trường hợp không đủ điều kiện hợp pháp hóa việc chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

TP cũng thống nhất xem xét bán căn hộ chung cư loại một phòng ngủ tại khu tái định cư 17,3 ha phường An Phú – Bình Khánh theo giá bảo tồn vốn, hoặc cho thuê theo giá bảo tồn vốn khấu hao trong 30 năm, đối với các trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở sau ngày 20/12/2001 nhưng hiện không còn nơi ở nào khác.

Đặc biệt, TP.HCM còn chấp thuận cho UBND quận 2 (cũ) xem xét, giải quyết chính sách đặc thù đối với các trường hợp là gia đình chính sách, người có công với cách mạng, trên cơ sở từng nhóm hồ sơ cụ thể.

Đối với một số vụ việc liên quan đến khiếu nại đông người về ranh quy hoạch, ranh thu hồi đất của KĐTM Thủ Thiêm, Quận ủy và UBND quận 2 (cũ) đã có văn bản kiến nghị xem xét giải quyết theo chính sách tái định cư đặc thù, đồng thời rà soát lại tính chất pháp lý của nguồn gốc nhà đất và quá trình sử dụng. Các kiến nghị này đã được Thành ủy và UBND TP.HCM chấp thuận.

Mặt khác, Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM đã ban hành Quyết định số 902-QĐ/TU ngày 11/8/2022 về việc thành lập Ban Chỉ đạo kiểm tra, giám sát, đôn đốc giải quyết các vụ việc tồn đọng, vướng mắc, khiếu kiện đông người trên địa bàn TP.HCM (Ban Chỉ đạo 902). Trên cơ sở đó, Ban Chỉ đạo 902 đã chỉ đạo, xem xét và trình Thành ủy, UBND TP.HCM quyết định áp dụng chính sách linh hoạt đối với một số trường hợp khiếu nại đông người, chưa bàn giao mặt bằng, đang sinh sống tại nhà tạm cư.

Trong KĐTM Thủ Thiêm, việc sửa đổi, bổ sung chính sách được áp dụng thống nhất cho toàn bộ các hộ dân bị ảnh hưởng, không thực hiện theo nguyên tắc luật bất hồi tố.

Việc TP.HCM kiên trì đối thoại, chủ động điều chỉnh chính sách và tăng cường các biện pháp hỗ trợ cho thấy cách tiếp cận của Thành phố không chỉ nhằm hoàn tất một dự án đô thị trọng điểm, mà còn hướng tới mục tiêu ổn định đời sống người dân, củng cố niềm tin xã hội và tạo nền tảng bền vững cho sự phát triển lâu dài.