Siêu đô thị liên vùng và tương lai bất động sản TP.HCM

Năm 2025 có thể coi là năm bước ngoặt của thị trường bất động sản TP.HCM khi ba quyết định mang tính lịch sử diễn ra chỉ trong vài tháng: Thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Thủ Thiêm (TTTCQT); Thông qua Quy hoạch 2040 tầm nhìn 2060; Sáp nhập Bình Dương và Bà Rại Vũng Tàu hình thành siêu đô thị liên vùng. Ba quyết định này không chỉ thay đổi cục diện phát triển đô thị, mà còn vẽ lại bản đồ BĐS TP.HCM trong ít nhất 20 năm tới.

Theo chuyên gia Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, những thay đổi này hứa hẹn vẽ lại bản đồ đô thị và thị trường bất động sản thành phố trong ít nhất 20 năm tới, song cũng tiềm ẩn không ít rủi ro nếu hạ tầng, chính sách và nhu cầu thực không kịp đồng bộ.

Ông Tuấn cho rằng, cơ hội đi kèm rủi ro của thị trường TP.HCM nằm ở các yếu tố sau:

Thứ nhất, Trung tâm Tài chính Quốc tế Thủ Thiêm, động lực cho BĐS cao cấp và hạng sang. TTTCQT được xem như một “khu tự trị tài chính” với khung pháp lý linh hoạt, Thủ Thiêm sẽ trở thành nơi thử nghiệm mô hình tài chính mới, thu hút dòng vốn quốc tế nhờ ưu đãi thuế, visa cho chuyên gia, cùng các sàn giao dịch đặc thù (chứng khoán quốc tế, carbon…). Không chỉ là dự án kinh tế, đây còn là bước ngoặt đô thị và tài chính, đưa TP.HCM từ trung tâm kinh tế truyền thống lên tầm trung tâm tài chính chuẩn quốc tế.

“Chung cư cao cấp/hạng sang khu vực Thủ Thiêm và vùng lân cận vẫn còn cơ hội mặc dù giá bán đã tăng mạnh và nhanh trong 2 năm gần đây (2025 tăng 30% so với cùng kỳ 2024), trung bình 120tr/m2…”, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nói.

Thứ hai, theo vị chuyên gia, việc phê duyệt quy hoạch 2040, tầm nhìn 2060 - Đa trung tâm, đa cơ hội là nền tảng để TP.HCM phát triển theo mô hình đa trung tâm với 6 phân vùng, kết nối bằng hệ thống giao thông công cộng hiện đại, đồng thời mở rộng mạnh theo hành lang ven sông, ven biển.

Quy hoạch đặt mục tiêu đến năm 2060: Dân số đạt 25 triệu người; 28 khu vực trọng điểm phát triển; 325 km tuyến metro phủ khắp các phường. Từ đó, các khu vực đô thị vệ tinh như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè hưởng lợi lớn từ hạ tầng mới và quỹ đất rộng, phù hợp phát triển đại đô thị, nhà ở thương mại, khu công nghệ – dịch vụ phục vụ làn sóng dịch chuyển dân cư.

Thứ ba, việc sáp nhập thành siêu đô thị sẽ tạo nên sức bật liên vùng mạnh mẽ, vừa tăng sức hút đầu tư trong và ngoài nước, vừa giúp thống nhất quy hoạch, tối ưu quản lý. Đây là cơ sở để triển khai nhanh các dự án hạ tầng chiến lược như cao tốc, metro, mở rộng đường huyết mạch, từ đó thúc đẩy kết nối và lưu thông hàng hóa, dịch vụ trong toàn khu vực.

Cụ thể, chung cư phục vụ nhu cầu thực (Dĩ An, Thuận An, Phú Mỹ), Hưởng lợi từ dòng dân cư và doanh nghiệp dịch chuyển ra vùng ven và nhập cư. BĐS dọc trục hạ tầng liên vùng: Cao tốc, metro, đường sắt, cảng nước sâu sẽ tạo cú hích mạnh về giá trị đất.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, vẫn có những rủi ro vẫn hiện hữu như giá đất và giá căn hộ ở những khu vực “điểm nóng” có thể bị đẩy vượt xa giá trị thực, nhất là ở Thủ Thiêm và các trục hạ tầng lớn, nếu hạ tầng chính sách và nhu cầu thực ko theo kịp có thể gặp tình trạng tăng nóng rồi giảm sâu.

Dù được hưởng lợi từ quy hoạch và hạ tầng, việc lấp đầy dân cư tại các đô thị vệ tinh vẫn phụ thuộc vào khả năng hình thành cộng đồng dân cư bền vững, sự dịch chuyển của các tiện ích thiết yếu hay thu hút đầu tư để tạo việc làm. Nếu các yếu tố này không đồng bộ, rủi ro tại những khu vực này vẫn ở mức cao.