Góp ý dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi): Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM: Cần làm rõ các khái niệm, quy định về đất đai

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa tổ chức hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp, liên hiêp hội, chuyên gia, nhà khoa học đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại TP.HCM. Trong hội thảo, các vấn đề trọng tâm được thảo luận gồm: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất; Đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; Tài chính đất đai và Giá đất; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xử lý tài sản đảm bảo là đất; Sử dụng nguồn lực đất đai để huy động tài chính...

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa tổ chức hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp, liên hiêp hội, chuyên gia, nhà khoa học đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại TP.HCM

Tại hội thảo, TS. Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, cho biết theo lý thuyết về kinh tế, 4 yếu tố ảnh hưởng đến sản xuất: đất đai, vốn, lao động và doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp, tiếp cận đất đai hay tiếp cận đến một yếu tố ảnh hưởng đến sản xuất, có thể bao gồm: có được quyền sử dụng đất để làm trụ sở, nơi kinh doanh; có quyền giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất và được nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, triển khai kinh doanh... Theo đó, đại diện Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM đã có những đề xuất cụ thể với cơ quan soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Cần làm rõ quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm

Khoản 1 Điều 36 Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung thêm quyền chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm” đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Việc bổ sung quy định này nhằm góp phần khuyến khích việc lựa chọn hình thức cho thuê đất thu tiền hằng năm, tạo điều kiện thuận lợi cho những doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm có thể thực hiện quyền của người sử dụng đất và thể chế hóa yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, theo đại diện Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm” là một khái niệm mới, cần được làm rõ và phân biệt giữa chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm với việc chuyển nhượng, thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như dự thảo Luật đã quy định. 

Các tài sản gắn liền với đất thì không thể tách rời với đất, do đó, khi giao dịch các tài sản trên đất đồng nghĩa quyền sử dụng đất cũng phải được chuyển dịch. Do đó, quy định cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất hằng năm” là phù hợp.

Đấu giá, đấu thầu sử dụng đất: Cần thống nhất với Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư

Liên quan các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, đại diện Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM cho rằng, có hai điều kiện đối với đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là điều kiện về đất và điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá.

Điều kiện đối với đất, tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung thêm điều kiện “Phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn”. Điều kiện này không phù hợp bởi vì thông thường quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án đầu tư cụ thể, tuy nhiên đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất với cá nhân được giao đất không thuộc trường hợp tái định cư, người có công với cách mạng không phải lập quy hoạch chi tiết 1/500. 

Nên việc đưa quy định “Phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn” vào điều kiện đấu giá quyền sử đất là không phù hợp. Đề xuất bỏ quy định về điều kiện này.

Đối với quy định về điều kiện “Đất đã được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, điều kiện này nhìn chung không thay đổi so với quy định về điều kiện đấu giá đất tại Điều 119 Luật Đất đai 2013, tuy nhiên cần phải chỉnh sửa lại điều kiện này như sau “Đất đã được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng và phải không có tài sản gắn liền với đất của cá nhân, tổ chức trước khi thu hồi”.

Việc phải điều chỉnh này là vì phải đảm bảo trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất, đất phải là “đất sạch”. “Đất sạch” ở đây là đất đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và không có bất kì tranh chấp về công trình hay tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác trên đất.

Bên cạnh đó, vẫn có những điểm khác nhau trong quy định về cách thức, thứ tự ưu tiên lựa chọn nhà thầu của các luật chuyên ngành. Để bảo đảm thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư cần bổ sung quy định để làm rõ nguyên tắc, điều kiện áp dụng từng hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, gồm: Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đấu thầu. Việc áp dụng hai hình thức này chỉ được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đồng thời, các quy định hiện nay vẫn chưa làm rõ các trường hợp dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không trúng thầu hoặc không trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được xử lý thế nào.

Đa dạng hình thức bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Khoản 3 Điều 89 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định: “3. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường, được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở”.

Dự thảo quy định về nguyên tắc bồi thường về đất theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường, tạo sự linh hoạt và bảo đảm việc bồi thường phù hợp với nhu cầu của người có đất thu hồi và điều kiện cụ thể của từng địa phương. Tuy nhiên, đây là quy định mới, do đó, cần được quy định cụ thể để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng.

Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM: Cần làm rõ các khái niệm, quy định về đất đai trong Luật Đất đai (Sửa đổi)

Ông Nguyễn Vinh Huy kiến nghị: Bổ sung quy định về cơ chế bồi thường linh hoạt trên cơ sở nhu cầu của người có đất thu hồi, tương ứng với quyền, lợi ích của họ được hưởng khi bị thu hồi đất và địa phương, tổ chức có liên quan có khả năng đáp ứng. Bên cạnh đó, đề nghị quy định thứ tự ưu tiên trong các hình thức bồi thường về đất, bảo đảm thực hiện bồi thường thỏa đáng, công bằng, không gây ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện.

Bảng giá đất cần được công bố công khai rõ ràng hơn

Nhằm thể chế hóa khoản 2.4 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW về hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất. Khoản 1 Điều 154 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi UBND cấp tỉnh quyết định ban hành: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định bảng giá đất trình UBND cấp tỉnh để trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi UBND cấp tỉnh quyết định ban hành”.

Tuy nhiên, quy định của dự thảo Luật chưa làm rõ các tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất cũng như yêu cầu về Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất mà Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra: “HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất”.

Bên cạnh đó, quy định tại khoản 1 Điều 154 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) “Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm” chưa mang tính khả thi. Việc xây dựng bảng giá đất hằng năm có ưu điểm là bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường, tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần. Do đó, nếu có sự thay đổi về kỳ xây dựng bảng giá đất, cần đánh giá khả năng thực tế địa phương có đáp ứng được yêu cầu triển khai quy định này hay không vì việc thuê tư vấn, thu thập thông tin, quy trình, thủ tục thẩm định, trình phê duyệt cần thời gian thực hiện, có thể gây lúng túng trong việc áp dụng giá đất theo bảng giá của địa phương do không xây dựng kịp bảng giá đất.

Đề nghị không nên quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm mà nên quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên. Tuy nhiên, với những quy định tại Dự thảo, cơ quan quản lý giá đất khó có thể thu thập đầy đủ dữ liệu và chuẩn xác về “giá đất phổ biến trên thị trường” cũng như xác định thế nào là “biến động giá đất”.

Đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc xem dữ liệu công chứng và dữ liệu khai thuế sử dụng đất là nguồn để xác định giá đất phổ biến trên thị trường và là căn cứ để đánh biến động giá đất trong thời gian đầu áp dụng Luật Đất đai sau khi sửa đổi trước khi hoàn thiện hệ thống dữ liệu về đất đai.