Sở TN&MT TP.HCM: Giá đất điều chỉnh tăng nhưng chỉ bằng 70% thị trường

Chiều 29/7, tại Trung tâm báo chí TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã tổ chức Họp báo cung cấp thông tin về điều chỉnh bảng giá đất theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.

Bắt buộc phải thực hiện điều chỉnh giá đất từ 1/8/2024

Phát biểu tại họp báo, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, ngày 18/1, Quốc hội thông qua Luật đất đai số 31/2024/QH15 (Luật Đất đai 2024) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Tuy nhiên, ngày 29/6, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng. Theo đó, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2024.

Tại khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định: “Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31-12-2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.

Tuy nhiên, bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND của UBND TP.HCM bị khống chế bởi quy định tại điểm 6 Phụ lục IX của Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19-12-2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng/m²) nên phải thực hiện điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập được dẫn đến giá đất chưa tiệm cận giá đất thị trường, nên cần thiết phải điều chỉnh cho phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định bảng giá đất được áp dụng cho 12 trường hợp (được nêu tại mục phạm vi điều chỉnh của bảng giá đất) để thực hiện các thủ tục hành chính nên có tầm quan trọng đối với đời sống xã hội. Do đó, nếu không triển khai bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trên địa bàn thì dẫn đến ách tắc trong giải ngân đầu tư công và thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân và các tổ chức.

Ông Thắng cho biết, ngày 3/7, UBND TP.HCM có công văn yêu cầu Sở TN&MT xây dựng bảng giá đất, tham mưu kế hoạch để thực hiện Điều 257 Luật Đất đai. So với quy định cũ, toàn bộ nội dung xây dựng bảng giá đất được quy định rõ tại điều 17, Nghị định 71. Bảng giá mới không còn hệ số, chỉ quy định 12 trường hợp chứa đựng trong bảng giá đất.

"Sở TN&MT TP.HCM muốn chờ cũng không thể được vì quy định từ ngày 1/8 không còn hệ số giá đất nữa và phải có bảng giá tái định cư; nếu không xây dựng thì các dự án đầu tư công sẽ bị đình trệ. Đây là quy định pháp luật, không thể nào không thực thi. Bảng giá đất này sẽ được áp dụng đến ngày 31/12/2025. Từ ngày 1/1/2026 sẽ thực hiện việc điều chỉnh theo quy định mà pháp luật cho phép. Có thể đến cuối năm 2024, chúng tôi sẽ sơ kết và đánh giá lại việc tác động của bảng giá đất”, ông Thắng cho biết lý do gấp gáp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất TP.HCM.

"Đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ có giá 810 triệu/m² là phù hợp"

Theo số liệu tổng hợp của Sở TN&MT TP.HCM thì giá đất dự kiến tại dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh có tăng so với bảng giá đất tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của Ủy ban nhân dân TP.HCM khoảng 7 lần.

Tuy nhiên, theo Sở TN&MT TP.HCM, Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất là 3,5 lần. Do đó, thực tế bảng giá đất điều chỉnh lần này chỉ tăng khoảng 2,5 lần, theo đó, giá đất theo Bảng giá đất dự kiến điều chỉnh chỉ tương ứng bằng 70% mặt bằng giá thị trường.

Sở TN&MT TP.HCM dẫn chứng, đối với giá đất tại tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ theo Quyết định 02/QĐ-UBND là 162 triệu đồng/m² (bằng mức tối đa của khung giá đất theo pháp luật đất đai năm 2013). Năm 2021, Ủy ban nhân dân TP.HCM phê duyệt giá đất cụ thể (giá thị trường) cho căn nhà thuộc tầng trệt là 680 triệu/m², nếu tính theo cách nội suy thì giá đất tại khu vực này tương ứng với 970 triệu/m². Nay, bảng giá đất dự kiến điều chỉnh cho tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ có giá 810 triệu/m² là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực.

Qua đánh giá sơ bộ thì nhóm có ảnh hưởng nhiều là đối tượng chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, đối chiếu với pháp luật đất đai năm 2013 với pháp luật đất đai năm 2024: các trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp diện tích vượt hạn mức thì thu theo Bảng giá đất năm 2005. Các trường hợp sử dụng đất còn lại thì xét theo nguồn gốc và các mốc thời điểm sử dụng đất để có tỷ lệ thu thích hợp. Theo dự thảo Nghị định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do Chính phủ sắp ban hành thì tỷ lệ thu xét theo mốc thời điểm từ 10% đến 50% bảng giá đất dự kiến điều chỉnh.

Ngoài ra, người sử dụng đất thuộc diện gia đình chính sách, người có công, hộ nghèo sẽ miễn giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Ông Nguyễn Toàn Thắng khẳng định, bảng giá đất dự kiến điều chỉnh thực chất đang đưa giá đất theo quy định từng bước tiệm cận với mặt bằng chung của thị trường, góp phần tích cực cho sự công bằng, minh bạch cho các nhóm sử dụng đất và tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước. Việc sử dụng đất vì thế sẽ tiết kiệm hơn. Sắp tới, Chính phủ sẽ có những điều chỉnh các mức thu (tỷ lệ %) cho phù hợp với tình hình thực tiễn, hạn chế việc tăng đột biến các khoản thu.