Chuyên gia nói về đề xuất tính thuế 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản

Mới đây, Bộ Tài chính đã đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế sẽ tính theo giá bán và thời gian sở hữu. Cụ thể, dưới 2 năm mức thuế là 10%, từ 2-5 năm mức thuế là 6%, từ 5-10 năm mức thuế là 4% và từ 10 năm trở lên là 2%.

Sẽ chấm dứt “sân chơi dễ dãi” cho đầu cơ

Theo nhận định của một số chuyên gia, nếu đề xuất này được thông qua, thị trường bất động sản sẽ không còn là “sân chơi dễ dãi” cho giới đầu cơ và môi giới, bởi mức thuế cao sẽ làm giảm động cơ mua đi bán lại ngắn hạn, thúc đẩy thị trường hướng tới tính minh bạch và dài hạn hơn.

Chia sẻ về đề xuất này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi đánh giá, đây là một bước cải cách tài khóa quan trọng, không chỉ nhằm điều chỉnh nguồn thu cho ngân sách mà còn góp phần thiết lập lại cách vận hành của thị trường bất động sản, vốn đang tồn tại nhiều bất cập.

Theo ông Huy, thị trường hiện nay chứng kiến tình trạng sốt đất ảo, đầu cơ lan rộng, gây ra hiện tượng lạm phát tài sản, đẩy giá nhà vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Bên cạnh đó, các giao dịch bất động sản vẫn tồn tại phổ biến tình trạng "hai giá", "lách luật", làm xói mòn lòng tin của người dân vào thể chế và thị trường.

Ông chỉ rõ, quy định hiện hành áp thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng từng lần không phân biệt lời – lỗ là thiếu công bằng, tạo ra nghịch lý khi người đầu tư dài hạn, ít sinh lời cũng bị đánh thuế như những trường hợp đầu cơ lướt sóng thu siêu lợi nhuận.

Trong khi đó, cách đánh thuế 20% trên lợi nhuận ròng (giá bán trừ giá mua và chi phí) mà Bộ Tài chính đề xuất là tiếp cận đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân, tức đánh vào phần lợi tức thực sự phát sinh.

“Cách tính này phản ánh tinh thần công bằng: ai đầu tư lãi nhiều thì đóng thuế nhiều; ai lãi ít, thậm chí bị lỗ, có thể không phải nộp thuế. Đồng thời, nó còn khuyến khích người dân lưu giữ chứng từ, hóa đơn minh bạch, thúc đẩy văn hóa tài chính cá nhân trong xã hội”, ông Quang Huy nêu quan điểm.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy cho rằng, cách đánh thuế theo lợi nhuận ròng như đề xuất là một bước tiến lớn và đã được nhiều quốc gia phát triển như Anh, Pháp, Đức, Mỹ áp dụng từ lâu. Không chỉ hợp lý về nguyên tắc thuế, chính sách này còn mang theo ba giá trị chiến lược.

“Thứ nhất, giúp ổn định thị trường, giảm hiện tượng sốt đất, giảm biên độ dao động giá bất động sản. Thứ hai, góp phần hạn chế đầu cơ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thứ ba, chuyển hướng dòng tiền từ tích trữ đất đai sang sản xuất – kinh doanh, tạo giá trị thực cho nền kinh tế”, ông Huy phân tích.

Ông cũng nhấn mạnh, nếu chính sách được thiết kế và triển khai đúng, đây có thể trở thành bước ngoặt lịch sử trong công tác quản trị thị trường bất động sản tại Việt Nam. Bởi lẽ, không chỉ tạo nguồn thu ngân sách ổn định, công bằng và minh bạch, mà còn định hướng lại hành vi đầu tư, khắc phục tình trạng đầu cơ và đẩy giá vô tội vạ. Nhờ đó, giá bất động sản có thể quay về mức hợp lý hơn, giúp người dân có nhu cầu thực dễ tiếp cận nhà ở hơn.

Dù đồng tình với định hướng cải cách, ông Quang Huy cũng cảnh báo về điều kiện triển khai thực tế. Theo ông, để áp dụng thành công, cần xây dựng hệ thống hạ tầng dữ liệu số hóa và kết nối liên thông giữa các cơ quan liên quan như thuế, đất đai, công chứng và ngân hàng, nhằm định giá chính xác, ngăn chặn gian lận trong kê khai.

“Chính sách sẽ chỉ phát huy hiệu quả khi được đặt trên một nền tảng quản lý hiện đại, minh bạch. Do đó, nên thí điểm tại một số địa phương lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng – nơi có hạ tầng công nghệ và hệ thống quản trị tương đối đồng bộ – trước khi nhân rộng trên phạm vi cả nước”, ông đề xuất.

Thị trường thứ cấp sẽ bị ảnh hưởng

Ở góc độ khác, theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Chuyên trang Bất động sản (Batdongsan.com.vn) khu vực miền Nam, đề xuất này có thể gây ra một số lợi bất cập hại như:

Người tiêu dùng thích bất động sản, nhưng… không thích nắm giữ lâu. Ông Tuấn dẫn chứng, một khảo sát gần đây do chuyên trang Bất động sản Việt Nam hực hiện với hơn 1.000 người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản cho thấy, 59% người tham gia khảo sát mua bất động sản chủ yếu với mục đích đầu tư thay vì để ở. Đây là một tỷ lệ lớn người đang sở hữu bất động sản có ý định bán trong vòng một năm tới.

Điều này phản ánh 2 thực tế quan trọng, người Việt rất thích đầu tư vào bất động sản, nhưng thời gian nắm giữ lại ngắn, có xu hướng “bán khi được giá”, linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm.

Từ những lợi bất cập hại nêu trên, vị chuyên gia đề xuất thu thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ hay vì áp dụng mức thuế cố định 2% như hiện hành, dự thảo mới đưa ra cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ – càng giữ lâu, thuế càng thấp.

Đề xuất mức thuế mới cao gấp 2 đến 5 lần hiện tại, đánh trực diện vào các nhà đầu tư ngắn hạn và lướt sóng, những người đang chiếm tỷ trọng lớn trong lực cầu thị trường. Đây là một bước đi thể hiện rõ mục tiêu "thưởng cho người giữ, phạt người bán nhanh", nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều lo ngại về tính kịp thời và tác động lan tỏa trong bối cảnh thị trường chưa kịp hồi phục.

Đồng thời, ông Tuấn cũng chỉ ra những tác động tiêu cực có thể nhìn thấy trước như, phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp chịu ảnh hưởng đầu tiên. Các nhà đầu tư thường lướt sóng trong vòng 6-18 tháng để tối đa hóa lợi nhuận. Với mức thuế 10%, biên lợi nhuận sẽ bị bào mòn đáng kể, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, thanh khoản thị trường sụt giảm.

Bên cạnh đó, chính sách mới cũng thể khiến thị trường thứ cấp "đóng băng" trước khi phục hồi. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang phục hồi chậm, việc tăng thuế là một cú “phanh gấp” không đúng thời điểm.

Khi bất động sản bị ảnh hưởng cũng sẽ tác động dây chuyền đến nhiều ngành khác. Bởi khi thị trường giao dịch chậm lại, không chỉ doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng mà còn cả các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính ngân hàng (giải ngân chậm, vay ít), môi giới và dịch vụ pháp lý…

Một thị trường lành mạnh không phải là thị trường bị kiểm soát bằng thuế nặng, mà là thị trường có thanh khoản, minh bạch và công bằng cho cả nhà đầu tư và người dân.