Đề xuất xây tháp IFC 99 tầng tại lõi Trung tâm tài chính quốc tế VIFC-HCMC

Liên danh nhà đầu tư HFIC, REE Group và VinaCapital đã có đề xuất đầu tư dự án tòa nhà biểu tượng thuộc lõi Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Việt Nam (IFC-99F HCMC). Với đề xuất này, dự án tòa nhà biểu tượng thuộc lõi IFC-99F HCMC đặt ra những bài toán quan trọng về cơ chế chính sách để thu hút các "đại bàng" tài chính thế giới.

Cụ thể, theo liên danh nhà đầu tư, dự án IFC-99F HCMC mang quy mô của một siêu công trình với 99 tầng nổi và 5 tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng lên đến 400.000 m². Với tổng mức đầu tư dự kiến lên tới 1,15 tỷ USD, dự án này không đơn thuần là một cao ốc văn phòng mà được thiết kế như một hệ sinh thái khép kín.

Sự khác biệt cốt lõi của IFC-99F nằm ở cơ cấu công năng hỗn hợp: Phân bổ 55 tầng dành cho không gian văn phòng hạng sang; Dành 25 tầng cho căn hộ chức năng ở và 16 tầng cho khách sạn cao cấp; Thiết lập 3 tầng khối đế cho sảnh chính, thương mại, dịch vụ và ẩm thực (F&B).

Sự kết hợp này là một tư duy quy hoạch tiến bộ. Nếu chỉ thuần túy phát triển văn phòng, khu vực này có nguy cơ trở thành một "đảo hoang" sau giờ hành chính. Việc đan xen không gian lưu trú, sinh sống và giải trí sẽ tạo ra sự sinh động 24/7, đáp ứng trọn vẹn nhu cầu của giới chuyên gia và hình thành một hệ sinh thái tài chính sầm uất, an toàn.

Một dự án tỷ đô đòi hỏi năng lực tài chính và kinh nghiệm quản trị khổng lồ. Sự hình thành của Liên danh nhà đầu tư gồm Công ty Đầu tư tài chính Nhà nước TP.HCM (HFIC), Công ty CP Cơ điện lạnh (REE Group) và Tập đoàn VinaCapital cho thấy sự kết hợp chặt chẽ giữa nguồn lực nhà nước, năng lực thực thi của doanh nghiệp tư nhân trong nước và tầm nhìn của quỹ đầu tư quốc tế.

Trong cơ cấu vốn chủ sở hữu 230 triệu USD (chiếm 20% tổng mức đầu tư), REE Group đóng vai trò dẫn dắt với 43% cổ phần, tiếp đến là HFIC với 33% và VinaCapital góp 24%. Đáng chú ý, phần vốn góp của HFIC được thực hiện bằng giá trị quyền sử dụng đất; nếu có chênh lệch vượt tỷ lệ, phần này sẽ được quy đổi thành diện tích văn phòng bàn giao lại cho Cơ quan điều hành IFC. Mô hình này không chỉ đảm bảo sự hài hòa lợi ích mà còn tối ưu hóa tài sản công trong một dự án trọng điểm.

Siêu dự án 99 tầng với chi phí xây dựng ước tính lên tới 2.200 USD/m² (gấp 2,5 đến 3 lần so với tòa nhà dưới 33 tầng) không thể thành hình nếu thiếu đi các cơ chế linh hoạt và đột phá từ chính quyền. Qua bản đề xuất, liên danh đã chỉ ra 4 điểm nghẽn và đề xuất chính sách cần sớm được khơi thông.

Thứ nhất, nhà đầu tư kiến nghị áp dụng mức giá đất tương đương dự án Lotte (khoảng 350 triệu đồng/m²) thay vì định giá theo tổng diện tích sàn (GFA), nhằm bù đắp suất đầu tư cực lớn của siêu công trình và duy trì lợi thế cạnh tranh quốc tế. Đồng thời, việc cho phép phân kỳ nộp tiền đất trong 3 năm sẽ giúp doanh nghiệp dồn lực tối đa cho giai đoạn thi công thần tốc.

Thứ hai, đảm bảo thời hạn sử dụng đất tối đa. Áp dụng mức thời hạn 70 năm theo đúng khung chính sách đặc thù đã được Quốc hội thông qua tại Nghị quyết số 222/2025/QH15.

Thứ ba, cấp "sổ hồng" cho người thuê mua dài hạn. Đây là một kiến nghị mang tính đột phá nhưng vô cùng thiết thực. Việc cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản theo thời hạn thuê đất không chỉ tạo cơ sở huy động 40% vốn ứng trước từ khách hàng (tương đương 460 triệu USD), mà sâu xa hơn, đây chính là "mỏ neo" pháp lý vững chắc để giữ chân các định chế tài chính quốc tế gắn bó lâu dài với Việt Nam.

Thứ tư, khởi công một dự án quy mô lớn đòi hỏi sự chấp thuận chủ trương đầu tư kịp thời để các bước thiết kế chi tiết 1/500 và thi công cọc thử có thể diễn ra đúng tiến độ.

Ngọc Anh