Sức mua căn hộ tại TP.HCM vẫn duy trì ổn định nhờ nhu cầu ở thật

Dù giá bán neo ở mức cao, nhiều dự án mở bán vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², nhưng sức mua vẫn duy trì ổn định nhờ nhu cầu ở thật, cùng lợi thế về pháp lý minh bạch và hạ tầng hoàn thiện.

Báo cáo quý 3/2025 của One Mount Group cho thấy, TP.HCM sau sáp nhập ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ với 5.500 căn hộ được mở bán, tăng 261% so với cùng kỳ 2024, đánh dấu mức phục hồi cao nhất trong ba năm qua. Động lực đến từ các quy định pháp lý mới bắt đầu phát huy hiệu quả, giúp nguồn cung cải thiện dần, dù vẫn phân bố chưa đồng đều. Trong đó, hơn 60% lượng mở bán đến từ Bình Dương, trong khi khu trung tâm TP.HCM vẫn khan hiếm dự án mới do tiến độ pháp lý kéo dài.

Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM (trước sáp nhập) hiện đạt 95,4 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Riêng các dự án mở mới trong quý 3/2025 đã tiệm cận 108–131 triệu đồng/m², thể hiện rõ xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp.

Cơ cấu giá cho thấy hơn 50% nguồn cung mới tại TP.HCM đã vượt mốc 100 triệu đồng/m². Mặt bằng giá sau sáp nhập có biên độ dao động rộng, từ 30–200 triệu đồng/m², trong đó các dự án tầm trung chủ yếu tập trung tại Bình Dương, còn khu trung tâm TP.HCM tiếp tục giữ vị trí đắt đỏ nhất thị trường.

Theo tính toán của One Mount Group, một hộ gia đình có thu nhập khá (từ 200 triệu - 1,3 tỷ đồng/năm) cần trung bình 9 - 10 năm làm việc mới có thể sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70m², với giá 85–95 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT).

Trong khi đó, nhóm thu nhập đại chúng (dưới 200 triệu đồng/năm) gần như không thể tiếp cận nhà ở thương mại, khi phải mất hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính.

Thực tế này cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng giãn rộng, đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại các đô thị đặc biệt như TP.HCM và Hà Nội.

Dù giá bán cao, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán trong quý 3/2025 vẫn đạt 80%, với tổng lượng giao dịch 5.300 căn, tăng 65,2% so với cùng kỳ năm 2024.

Nhiều dự án tại TP.HCM thậm chí “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán, phản ánh sức cầu thật và dòng tiền đầu tư vẫn được duy trì, đặc biệt với các dự án vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng.

Dự báo của One Mount Group cho thấy, trong năm 2025, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM dự kiến đạt 28.000 căn, và sẽ duy trì ở mức 23.000 căn trong năm 2026.

Đáng chú ý, Bình Dương chiếm khoảng 65% nguồn cung khu vực phía Nam trong năm 2025 và vẫn giữ khoảng 50% trong năm sau, khẳng định xu hướng dịch chuyển ra vùng ven của thị trường TP.HCM sau sáp nhập.

Ông Tiến nhận định, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá BĐS tại TP.HCM tăng mạnh, một số dự án trung tâm đã vượt mốc 100 triệu đồng/m². Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trung bình vẫn trên 80%, nhiều dự án bán hết chỉ trong vài ngày, cho thấy sức hút bền vững của thị trường BĐS đô thị lớn, nơi nhu cầu ở thật và đầu tư dài hạn vẫn ở mức cao.

Vị chuyên gia dự báo, bước sang năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục phục hồi mạnh mẽ, nguồn cung dồi dào hơn, giúp giá bán ổn định hơn trong trung hạn.

Trong diễn biến khác, mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết trong tổng số 29 dự án bất động sản tồn đọng được giao theo dõi, cơ quan này đã tháo gỡ 25 dự án, còn 4 dự án đang tiếp tục xử lý do vướng mắc về quy hoạch, thủ tục cấp phép xây dựng hoặc bán nhà hình thành trong tương lai.

Việc TP.HCM giải quyết dứt điểm 25 dự án tồn đọng không chỉ giúp tăng nguồn cung ra thị trường, mà còn củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người mua vào nỗ lực cải thiện môi trường pháp lý. Đây chính là yếu tố nền tảng giúp thị trường bất động sản TP.HCM chuyển sang chu kỳ tăng trưởng bền vững trong giai đoạn 2025–2027.

Nhờ sự vào cuộc của chính quyền cùng tín hiệu phục hồi tích cực từ thị trường, các chuyên gia kỳ vọng TP.HCM sẽ sớm thiết lập được thế cân bằng giữa giá bán, nguồn cung và nhu cầu ở thực, qua đó hướng tới một thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững.

Nhật Hạ