Các chuyên gia dự đoán thị trường bất động sản TP.HCM sau sáp nhập

Sáng ngày 12/6, Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh năm 2025. Theo đó, TP.HCM, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ được sáp nhập thành một đơn vị hành chính mới – là thành phố trực thuộc Trung ương, với tên gọi TP.HCM.

Trung tâm hành chính – chính trị của TP.HCM mới sẽ được đặt tại Quận 1, như hiện nay.

Sau khi sáp nhập, TP.HCM mới có diện tích tự nhiên 6.772,6 km² và quy mô dân số lên tới 13.608.800 người.

Nhu cầu nhà ở và thương mại tăng đột biến

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản (BĐS) tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đang bước vào giai đoạn chuyển biến tích cực, trong đó Bình Dương được đánh giá là điểm sáng nổi bật của khu vực phía Nam.

Tại TP.HCM, giá nhà ở vẫn ở mức cao, khiến nhu cầu mua để ở phục hồi chậm. Ngược lại, các khu vực giáp ranh – nơi có mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch và hạ tầng ngày càng hoàn thiện – đang thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư. Bình Dương trở thành tâm điểm của thị trường với nhiều dự án mở bán mới, chủ yếu là căn hộ chung cư. Trong năm 2024, tỉnh này ghi nhận hơn 5.000 sản phẩm được đưa ra thị trường – gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, với tỷ lệ hấp thụ đạt 74%.

Bước sang đầu năm 2025, thị trường Bình Dương tiếp tục cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt nhờ hàng loạt dự án được phê duyệt, tháo gỡ về pháp lý và mở bán thành công. Riêng trong tháng 6, một số dự án ghi nhận tỷ lệ giao dịch đạt tới 70% bảng hàng chỉ sau thời gian ngắn mở bán.

Không chỉ giữ vai trò là “thủ phủ công nghiệp” với các khu VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước, Bình Dương còn đóng vai trò như “bệ đỡ” về hạ tầng nhà ở cho TP.HCM, trong bối cảnh quỹ đất nội đô thành phố ngày càng hạn hẹp. Giá bán căn hộ tại Bình Dương cũng đang có xu hướng tăng mạnh: trong quý I/2025, giá rao bán căn hộ tại Thủ Dầu Một tăng 14%, Thuận An tăng 12,6% và Dĩ An tăng 12,3%.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Chuyên trang Bất động sản (Batdongsan.com.vn) khu vực miền Nam – nhận định, sau khi TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sáp nhập, các khu vực giáp ranh như Thuận An, Dĩ An hay Phú Mỹ sẽ chứng kiến nhu cầu nhà ở và thương mại tăng đột biến, mở ra cơ hội đầu tư và đẩy giá trị bất động sản tăng mạnh.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, nhận định việc sáp nhập TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ tạo ra một trung tâm kinh tế - đô thị mới có sức cạnh tranh vượt trội, khai thác tối đa các lợi thế tự nhiên, vị trí địa lý và hệ thống hạ tầng của cả ba địa phương.

Đối với TP.HCM, sau sáp nhập, các khu vực ngoại thành giáp ranh Bình Dương và Đồng Nai như Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và Cần Giờ được kỳ vọng sẽ hưởng lợi lớn nhờ quy hoạch vùng mở rộng và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Theo dự báo, thị trường bất động sản tại các khu vực này sẽ trở nên sôi động, với sự xuất hiện của nhiều dự án nhà ở, khu đô thị vệ tinh phục vụ nhu cầu giãn dân, phát triển công nghiệp và dịch vụ đô thị trong giai đoạn tới.

Ở góc độ khác, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group lại cho rằng, ngoài yếu tố nguồn cung, chi phí phát triển dự án tại Bình Dương và BR-VT hiện tại cạnh tranh hơn so với việc triển khai các dự án ở khu vực trung tâm TP.HCM. Điều này có thể tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển các dự án với mức giá cạnh tranh hơn, góp phần đa dạng hóa phân khúc giá và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua tại TP.HCM trong dài hạn sau sáp nhập.

Đồng thời, việc sáp nhập sẽ thúc đẩy việc phát triển cơ sở hạ tầng kết nối giữa các tỉnh thành. Hệ thống giao thông được cải thiện sẽ làm tăng tính kết nối, giảm thời gian di chuyển và nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực vùng ven. Điều này có thể tạo ra một làn sóng đầu tư mới vào các dự án tại những khu vực trước đây ít được quan tâm.

Giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM lên tới 493 triệu đồng/m2

Theo Báo cáo thị trường BĐS tháng 5 ở TP.HCM và các tỉnh vùng ven của DKRA Group, đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp ghi nhận giảm 15% so với cùng kỳ. TP.HCM và Bình Dương dẫn đầu, chiếm gần 93% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Đồng Nai ghi nhận nguồn cung mới quay trở lại sau thời gian dài vắng bóng, chiếm 48% nguồn cung mới đưa ra thị trường trong tháng. Sức cầu chung toàn thị trường giảm 7% so với cùng kỳ, phần lớn giao dịch tập trung ở một dự án mới ở Đồng Nai và giỏ hàng các dự án đã mở bán trước đó tại TP.HCM và Bình Dương.

Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A dẫn dắt thị trường TP.HCM khi chiếm 76% tổng nguồn cung và tập trung phần lớn ở khu Đông. Trong khi đó, phân khúc hạng B và C dẫn ầu nguồn cung tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước. Thanh khoản thị trường thứ cấp tập trung ở những dự án thuận tiện kết nối về khu vực trung tâm thành phố, pháp lý hoàn thiện, đã bàn giao nhà và có tiến độ xây dựng rõ ràng.

Về giá bán, tại TP.HCM, giá bán sơ cấp cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2, thấp nhất 38 triệu đồng/m2; Bình Dương cao nhất 65 triệu đồng/m2, thấp nhất 29 triệu đồng/m2; Bà Rịa - Vũng Tàu cao nhất 61 triệu đồng/m2, thấp nhất 37 triệu đồng/m2; Đồng Nai cao nhất 41 triệu đồng/m2, thấp nhất 37 triệu đồng/m2; Long An cao nhất 32 triệu đồng/m2, thấp nhất 23 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung sơ cấp ghi nhận mức giảm so với tháng trước và cùng kỳ năm trước, tỷ lệ giảm lần lượt là 21% và 6%. Đồng thời, không ghi nhận dự án mở bán mới trong tháng. Sức cầu thị trường giảm mạnh, mức giảm tương ương 96% so với tháng trước và 64% cùng kỳ năm 2024. Trong đó, giao dịch thị trường phân bổ chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá dưới 15 tỷ đồng/căn thuộc khu vực vùng ven.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường BĐS TP.HCM và các khu vực vùng ven tuy đang có dấu hiệu hồi phục, nhưng vẫn tồn tại nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục – thậm chí có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn rủi ro đối với sự phát triển bền vững trong trung và dài hạn.

Một trong những vấn đề nổi cộm là cơ cấu nguồn cung nhà ở đang mất cân đối nghiêm trọng. Nguồn cung các dự án mới hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, phục vụ nhóm khách hàng có năng lực tài chính mạnh hoặc nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm mang tính tích lũy và gia tăng giá trị lâu dài.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá vừa và thấp phục vụ nhu cầu ở thực vẫn khan hiếm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của phần lớn người dân, đặc biệt là người thu nhập trung bình và thấp, ngày càng trở nên khó khăn hơn.