Xử lý nợ xấu: Cần cân bằng giữa quyền thu giữ tài sản và bảo vệ người vay
Tình trạng nợ xấu bất động sản đang ngày càng phức tạp, ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp. Nếu không có giải pháp tổng thể và mang tính đột phá, hàng loạt dự án dở dang sẽ tiếp tục “đắp chiếu”, kéo theo hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động.
Đó là lo ngại của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tại Hội thảo với chủ đề “Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa?” do Báo Tiền Phong tổ chức diễn ra vào ngày 27/5 tại TP.HCM.
Hội thảo “Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa?” nhằm góp phần vào quá trình hoàn thiện chính sách pháp luật, đặc biệt là đóng góp ý kiến có giá trị vào dự thảo Luật Các Tổ chức tín dụng (sửa đổi) - một dự thảo luật được kỳ vọng sẽ tạo ra hành lang pháp lý vững chắc hơn cho hoạt động tín dụng, nhất là trong việc xử lý tài sản bảo đảm và nợ xấu
Xử lý nợ xấu không còn là vấn đề kỹ thuật
Theo số liệu từ Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA), đến cuối năm 2024, tỷ lệ nợ xấu toàn hệ thống ngân hàng, bao gồm cả nợ tiềm ẩn rủi ro khoảng 5,46%, tương đương 1,03 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, đến thời điểm này, việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc gây rủi ro cho ngân hàng lẫn tài sản của người vay.
Phát biểu khai mạc chương trình, ông Phùng Công Sưởng - Tổng Biên tập báo Tiền Phong, Trưởng ban tổ chức hội thảo cho hay, trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang nỗ lực phục hồi và phát triển, thị trường bất động sản, vốn là một động lực tăng trưởng quan trọng, hiện đối mặt với nhiều thách thức chưa từng có. Khó khăn không chỉ là những vấn đề cố hữu về pháp lý, quy hoạch hay khả năng thanh khoản, mà còn là một bài toán phức tạp hơn là việc xử lý khối tài sản bảo đảm khổng lồ đang “kẹt” trong hệ thống ngân hàng. Đây là gánh nặng không hề nhỏ, đang đè nặng lên cả hệ thống tín dụng và bản thân các doanh nghiệp.
Tính đến tháng 3/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã vượt ngưỡng 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024 (tăng khoảng 20%). Điều đó phản ánh một bức tranh phức tạp về những rủi ro tiềm ẩn, về sự tắc nghẽn của dòng vốn và về những khó khăn mà không chỉ các tổ chức tín dụng mà cả các nhà phát triển dự án và người mua nhà đang phải đối mặt.
“Việc xử lý nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần của riêng ngành ngân hàng. Đây trở thành một vấn đề đa chiều, liên quan chặt chẽ đến các khía cạnh pháp lý và đòi hỏi sự đồng hành, phối hợp chặt chẽ từ Nhà nước, doanh nghiệp và cả người dân. Nếu chúng ta không có một cách tiếp cận thấu đáo, một giải pháp thực sự hài hòa lợi ích của tất cả các bên liên quan, thì những rủi ro sẽ không chỉ dừng lại ở các con số thống kê trên báo cáo tài chính.
Hậu quả có thể lớn hơn nhiều, ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin thị trường, đến sự an toàn, ổn định của hệ thống tín dụng quốc gia và xa hơn là tác động tiêu cực đến sức khỏe tổng thể của nền kinh tế. Khi niềm tin bị xói mòn, mọi nỗ lực phục hồi và tăng trưởng đều trở nên khó khăn hơn gấp bội” - ông Phùng Công Sưởng trăn trở.
Tình trạng nợ xấu bất động sản ngày càng gia tăng
Tại hội thảo “Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ, tình trạng nợ xấu bất động sản đang ngày càng phức tạp, ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp. Nếu không có giải pháp tổng thể và mang tính đột phá, hàng loạt dự án dở dang sẽ tiếp tục “đắp chiếu”, kéo theo hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động.
Một trong những vướng mắc lớn hiện nay là pháp lý đối với tài sản đảm bảo. Nhiều dự án có giá trị lớn đang bị kẹt trong vòng xoáy thủ tục, tranh chấp pháp lý, khiến ngân hàng không thể phát mãi, doanh nghiệp không thể tái cấu trúc. Vì vậy, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc xử lý tài sản đảm bảo theo hướng minh bạch, rút ngắn quy trình phát mãi, kể cả thông qua đấu giá công khai hoặc chuyển nhượng dự án.
“Xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là cơ hội để phục hồi thị trường. Chúng tôi đề xuất thành lập tổ công tác liên ngành cấp trung ương để rà soát, phân loại các dự án bất động sản đang bị ngưng trệ, từ đó có chính sách xử lý phù hợp từng nhóm nợ xấu, không nên dùng một cơ chế cứng nhắc cho tất cả. Đồng thời, cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp có dự án khả thi được tiếp cận nguồn vốn tín dụng với điều kiện linh hoạt hơn, qua đó phục hồi năng lực tài chính và hoàn thiện dự án, tạo dòng tiền thực để trả nợ”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM bày tỏ.
Cũng tại hội thảo, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn - giảng viên Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright nhìn nhận, tài sản bảo đảm giúp ngân hàng yên tâm cấp vốn, đồng thời kiểm soát rủi ro. Một cơ chế xử lý tài sản hiệu quả không chỉ bảo vệ tổ chức tín dụng trước nguy cơ nợ xấu mà còn thúc đẩy mở rộng tín dụng và củng cố niềm tin vào hệ thống tài chính.
Tuy nhiên, giá trị thực sự của tài sản bảo đảm chỉ phát huy khi có thể được thu giữ và xử lý nhanh chóng, minh bạch, hợp pháp nếu người vay mất khả năng trả nợ. Quyền thu hồi tài sản trở thành công cụ pháp lý cốt lõi, đảm bảo dòng vốn lưu thông và thị trường tín dụng vận hành ổn định.
Áp lực xử lý nợ xấu đối với ngân hàng rất lớn
Dưới góc nhìn của mình, Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát (Đoàn luật sư TP.HCM), cho biết việc xử lý tài sản nhằm đảm bảo cho việc thu hồi nợ, nhìn tưởng rất đơn giản nhưng quả thật có rất nhiều vấn đề đặt ra, bởi nó là vấn đề về luật pháp mà khi gặp phải thì không thể không thực hiện.
Thoạt đầu, nhìn các ngân hàng cho vay và nhận thế chấp bằng bất động sản, cứ ngỡ là đơn giản và không mấy rủi ro, nhưng thực tế cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà để lấy lại được quyền lợi chính đáng của mình. Chính các ngân hàng cũng phải tốn nhiều thời gian, công sức nếu gặp phải các khách hàng không thiện chí khi bản thân họ không trả được nợ, bàn giao tài sản.
Luật sư Phát cho rằng để xử lý nợ xấu, cần đảm bảo quyền tài sản của người thế chấp, xây dựng quyền lợi bên nhận thế chấp tài sản và sự minh bạch hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng tín dụng. "Chúng ta không xây dựng hợp đồng như xây dựng bộ luật mà phải phân loại rõ quyền, nghĩa vụ của các bên. Khi thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng tín dụng và phía ngân hàng phải thông báo rõ với khách hàng rằng khi không trả nợ đúng hạn thì sẽ thu hồi tài sản để tránh các phát sinh về sau khi xảy ra tranh chấp", Luật sư Phát phân tích.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, việc thu giữ tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng là giải pháp tối ưu. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất ổn, điều này có thể trở thành gánh nặng cho ngân hàng nếu không đi kèm các giải pháp xử lý hiệu quả. Việc phối hợp giữa ngân hàng, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý để tháo gỡ vướng mắc, minh bạch hóa quy trình và nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản sẽ là chìa khóa để giải quyết bài toán nợ xấu một cách bền vững.
Cần có cơ chế bảo đảm minh bạch, công bằng và hạn chế tranh chấp
Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright đề xuất, hợp đồng thế chấp phải quy định rõ quyền xử lý tài sản ngoài tòa án, trình tự thông báo, phương thức định giá và quyền lợi người vay sau khi tài sản bị bán.
“Quá trình xử lý phải minh bạch, cho phép người vay chủ động trả nợ hoặc thương lượng, chuyển nhượng tài sản với mức giá tốt hơn. Việc định giá cần khách quan, có giám sát bên thứ ba để tránh bán dưới giá thị trường”, ông Tuấn nói.
Ngoài ra, theo ông Tuấn, quy trình xử lý tài sản cũng cần phải công khai, có thể qua sàn giao dịch hoặc kênh minh bạch khác, công bố thông tin giá chào bán, hồ sơ người mua và biên bản giao dịch nhằm tránh xung đột lợi ích. Song song đó, người vay cần được đảm bảo quyền nhận lại phần giá trị dư sau khi trừ nợ, lãi và chi phí hợp lý, đồng thời có quyền khiếu nại nếu thấy quy trình xử lý không minh bạch. Mặt khác, cơ chế bảo vệ các bên thứ ba như đồng sở hữu, người thuê hợp pháp, người bảo lãnh phải được đảm bảo để quy trình xử lý toàn diện và công bằng.
Bên cạnh đó, ông Tuấn cho biết thêm cần luật hóa các nội dung thành công từ Nghị quyết 42 để đảm bảo quyền thu giữ tài sản hợp pháp của ngân hàng và cũng đảm bảo quyền tài sản của bên đi vay cũng được bảo vệ. Cuối cùng, phải cân bằng quan điểm khi hoàn thiện Luật Các tổ chức tín dụng, theo hướng cân bằng giữa quyền thu giữ tài sản của ngân hàng và quyền tài sản của bên đi vay.
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng trên thực tế hiện nay, không ít dự án thu giữ xong thì ngân hàng không biết làm gì tiếp theo vì bán không được, giữ cũng tốn chi phí. Trong bối cảnh dòng vốn đứt gãy, tài sản bảo đảm nếu không được xử lý linh hoạt sẽ trở thành gánh nặng tài chính.
Để đẩy nhanh quá trình xử lý nợ xấu, theo ông Thắng, cần hoàn thiện khung pháp lý cho quyền thu giữ và phát mãi tài sản bảo đảm theo hướng công khai, minh bạch, có giám sát độc lập như thông lệ quốc tế. Đồng thời, phải cho phép phát triển các phương thức xử lý như chuyển nhượng dự án, hợp tác phát triển lại tài sản, thay vì chỉ trông chờ vào đấu giá tài sản.
Các chuyên gia khác tại hội thảo cũng đồng tình trước khối tài sản bảo đảm “kẹt” tại ngân hàng đang là điểm nghẽn lớn đối với thị trường tín dụng và tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Việc hoàn thiện khung pháp lý, thiết lập quy trình minh bạch, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và vận hành cơ chế xử lý hiệu quả sẽ giúp tháo gỡ các nút thắt, tạo điều kiện cho dòng vốn tín dụng lưu thông và thúc đẩy sự phát triển bền vững của hệ thống tài chính quốc gia.