3 luật mới sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn
Theo các nhà quản lý và chuyên gia, 3 luật đang được Quốc hội xem xét thông qua sẽ giúp thị trường bất động sản tăng trưởng và minh bạch hơn.
CLB Bất động sản TP.HCM (HREC) vừa tổ chức "Tọa đàm pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kì mới”. Tọa đàm đã thu hút sự tham gia của đại diện các cơ quan chuyên trách, các chuyên gia pháp lý, kinh tế và các nhà hoạt động thực tiễn về lĩnh vực bất động sản tham dự.
Tại tọa đàm, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM thông tin thêm một số thay đổi liên quan đến việc phân lô, bán nền như: Mở rộng khu vực cấm phân lô, bán nền; Điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phân lô, bán nền; Quy định không được thực hiện dự án phân lô, bán nền tại các phường của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III...
Một điểm mới nổi bật tại Luật Nhà ở năm 2023, quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: Giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, giai đoạn đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở... Theo ông, việc này sẽ giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản, đó chính là điều doanh nghiệp cần lưu tâm.
Khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì thời gian làm thủ tục sẽ được rút gọn xuống còn 160-300 ngày, thay vì phải mất đến 600 ngày hay nhiều năm mới xong khiến chi phí tăng, giá nhà đội lên.
Ngoài ra, với nhà ở xã hội, ông Khiết cho hay luật cũ quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất nhưng phải xác định giá đất, sau đó mới đề nghị miễn khoản tiền này. Còn Luật mới lại quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không phải thực hiện thủ tục xác định số tiền được miễn và cũng không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn khoản tiền này. Điều này sẽ giúp các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phát triển dự án nhanh hơn, giúp tăng nguồn cung nhà ở xã hội.
Với việc tác động của các Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 có hiệu lực sớm, các diễn giả đều cho rằng, điều này sẽ giúp giảm các vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản.
Tại tọa đàm, các chuyên gia và các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cũng đã có những chia sẻ và phân tích tác động của những luật mới khi có hiệu lực.
Ông Phạm Văn Võ, Thành viên Hội đồng Khoa học và Hội đồng Giảng huấn, Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản đã phân tích những điểm mới của Luật Đất đai 2024. Điểm nổi bật của những quy định mới trong lĩnh vực tài chính đất đai gồm: Bỏ khung giá đất; Nguyên tắc định giá đất (khoản 1 điều 158); Phương pháp định giá đất... Những quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư như: Cho phép bồi thường bằng loại đất có mục đích sử dụng khác so với đất bị thu hồi; Trình tự, thủ tục bồi thường, tái định cư; Thủ tục và chi phí xác lập quyền sử dụng đất...
Ngoài ra, những điểm mới về chủ thể kinh doanh bất động sản như: Không có sự phân biệt giữa cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; Quy định cụ thể về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản... Ông Võ cho rằng, những điểm mới này sẽ gây khó khăn hơn trong việc lựa chọn chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản, nên doanh nghiệp cần nắm rõ.
Ông Phạm Văn Võ phân tích, dưới góc độ pháp lý, điều này sẽ khiến giá đất lên cao. Bởi đất được đấu thầu, ai trả cao thì được giao đất. Nếu giá đầu vào tăng lên, thì giá đầu ra cũng sẽ tăng. Ngoài ra, việc người Việt định cư ở nước ngoài cũng được mua nhà như người trong nước cũng tăng nhu cầu về bất động sản trong nước. Tuy nhiên, ông Võ cũng cho biết, thị trường bất động sản vừa có yếu tố đầu vào vừa có yếu tố đầu ra. Một khi giá tăng cao, Chính phủ sẽ có sự can thiệp phù hợp.
Ông Châu Việt Bắc, Phó Tổng thư ký VIAC, Phó Giám đốc Chi nhánh VIAC tại TP.HCM đã phân tích những điểm mới của Luật Đất đai 2024 liên quan đến dự án bất động sản, trong đó Luật Đất đai 2024 (Điều 236) đã làm rõ thẩm quyền giải quyết của trọng tài, giải quyết những điểm chưa rõ ràng, vướng mắc. Đồng thời, luật nới rộng thẩm quyền của trọng tài, giảm gánh nặng cho Tòa án; giải quyết được một phần sự nhập nhằng trong thẩm quyền trọng tài quy định tại bộ luật dân sự (về thẩm quyền riêng biệt của Tòa án).
Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch HREC cho biết, ba luật quan trọng gồm: Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đang được Quốc hội xem xét thông qua và có hiệu lực sớm (từ ngày 1/8/2024 thay vì phải chờ đến ngày 1/1/2025). Vì vậy, việc cập nhật những thay đổi mới của các điều Luật cũng như trao đổi một vài điểm còn vướng mắc đang được doanh nghiệp rất quan tâm.
Nhìn chung, tại toạ đàm, các chuyên gia và nhà quản lý đều chia sẻ những dự đoán, nhận định lạc quan dành cho thị trường bất động sản khi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 được thông qua và có hiệu lực thì sẽ giúp cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn.
Trong thời gian qua, TP.HCM đã có nhiều giải pháp khơi thông nguồn cung, đặc biệt là các dự án nhà ở phân khúc trung cấp, bình dân. UBND TP.HCM đã ban hành Công văn số 3971/UBND-ĐT ngày 17/8/2023 đế triển khai thực hiện một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. TP.HCM cũng đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư và tổ chức nhiều cuộc họp chuyên đề để gỡ khó cho nhà đầu tư.
Điều này đã đem lại nhiều kết quả khả quan, tích cực cho thị trường bất động sản phục hồi qua các số liệu cụ thể.
Tại Phiên họp về tình hình kinh tế-xã hội tháng 5 và 5 tháng đầu năm do UBND TP.HCM tổ chức ngày 31/5, ông Nguyễn Khắc Hoàng, Cục trưởng Cục Thống kê TP.HCM cho biết, dòng tiền vào thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi với kết quả doanh thu 5 tháng tăng 7,4% và thu thuế từ nhà, đất tăng 44,8%.
Trước đó, trong Báo cáo Kinh tế - Xã hội tháng 3 và quý I/2024 do Cục Thống kê TP.HCM công bố, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng TP.HCM ước đạt 270.264 tỷ đồng, tăng 12,2% so với cùng kỳ. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt trên 61.000 tỷ đồng trong quý I, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Với quy mô này, kinh doanh bất động sản chiếm gần 23% tổng mức bán lẻ hàng hóa, doanh thu dịch vụ và chiếm khoảng 15% GRDP của TP.HCM trong quý 1/2024.