Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Hoàn chỉnh Luật Ðất đai, cởi bỏ rào cản, thu hút đầu tư nước ngoài

04/04/2023 13:42

Thế chấp quyền sử dụng đất để huy động nguồn vốn trong nước và quốc tế cho doanh nghiệp Việt Nam

Chẳng hạn như công tác giải tỏa mặt bằng ở các dự án chậm chạp, trình độ tay nghề của lực lượng lao động trong nước vẫn còn thấp. Chưa kể nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản hiện vẫn chưa thống nhất.

Vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Cần phải sớm tháo gỡ được những vướng mắc pháp lý để giúp thu hút mạnh dòng vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư vào các sản phẩm chủ đạo như nhà ở, bán lẻ, văn phòng, bất động sản công nghiệp,....

Chính vì thế nên việc sửa đổi hệ thống văn bản pháp luật liên quan cần phải chính xác, đảm bảo tránh chồng chéo, trùng lặp, các chính sách phải có tính ổn định, lâu dài. Đồng thời, cần phải tạo điều kiện để từng địa phương xây dựng các chính sách mở cửa phù hợp, tạo thuận lợi cho nguồn vốn ngoại vào Việt Nam.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. HCM.

Thế chấp quyền sử dụng đất để huy động nguồn vốn trong nước và quốc tế cho doanh nghiệp Việt Nam

Theo quy định từ Điều 34 đến Điều 39 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nếu thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và một số trường hợp đặc thù như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất mà nguồn gốc đất thuộc các trường hợp được quy định, doanh nghiệp Việt Nam được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của Dự thảo Luật, nếu thuộc trường hợp được quy định, doanh nghiệp Việt Nam có thể thế chấp quyền sử dụng đất cho “tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” hoặc “tổ chức kinh tế khác”. Hai vấn đề cần phải làm rõ:

Thứ nhất, quy định cho thế chấp quyền sử dụng đất “tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” có thể dẫn đến cách hiểu rằng không được thế chấp tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động tại Việt Nam, hay tại các tổ chức tài chính nước ngoài khác, lý do là bởi Khoản 1 và Khoản 2 Điều 2 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 (sửa đổi 2017) phân biệt rõ hai đối tượng khác nhau là “Tổ chức tín dụng” và “Chi nhánh ngân hàng nước ngoài”.

Thứ hai, nội dung của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và pháp luật đầu tư vẫn chưa có định nghĩa chính thức thế nào là “tổ chức kinh tế khác”. Vì vậy vẫn chưa thể khẳng định chắc chắn rằng chính sách pháp luật có cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính có vốn đầu tư nước ngoài hay là tổ chức kinh tài chính nước ngoài hay không, vấn đề này cần phải được bổ sung quy định vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đề nghị bổ sung thêm chủ thể “chi nhánh ngân hàng nước ngoài” vào sau “tổ chức tín dụng” nhằm đồng bộ với Luật Các tổ chức tín dụng, đồng thời bổ sung định nghĩa cụ thể về “tổ chức kinh tế khác” theo hướng bao gồm cả tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức tài chính nước ngoài nhằm tháo gỡ khó khăn trong huy động vốn nước ngoài nêu trên. Từ đó sẽ có cơ sở để xây dựng các quy định chi tiết hơn nhằm kiểm soát và quản lý các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Việt Nam, cụ thể như việc thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức tài chính nước ngoài.

Trong suốt quãng thời gian phát triển kinh tế xã hội và hội nhập quốc tế, Việt Nam đã tham gia vào hàng loạt Điều ước quốc tế, cũng như một số hiệp định thương mại tự do như Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định Thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA).

Nhằm mục tiêu đồng hành phát triển, nội dung của các Điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên cho phép tổ chức kinh tế nước ngoài được hưởng các quyền lợi tương tự như tổ chức trong nước, tạo điều kiện cho tổ chức trong nước lẫn nước ngoài tham gia vào các giao dịch mua bán, cung cấp dịch vụ, thuê mướn, cầm cố, thế chấp,... với các quyền và nghĩa vụ tương tự nhau và phù hợp với bản chất của giao dịch, không hạn chế quyền tham gia của bất kỳ chủ thể nào.

Quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam cùng nội dung của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn còn đang hạn chế sự tham gia của tổ chức kinh tế nước ngoài vào các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản. Mặc dù pháp luật Việt Nam đã cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào một số giao dịch liên quan đến nhà ở, văn phòng, khách sạn, bất động sản gắn liền với đất nhưng nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất, pháp luật Việt Nam vẫn còn đặt ra nhiều hạn chế đối với nhà đầu tư nước ngoài, kìm hãm nhu cầu đầu tư vào thị trường Việt Nam.

Nếu xét về nội dung của các Điều ước quốc tế và hiệp định thương mại mà Việt Nam là thành viên, việc hạn chế quyền tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tùy trường hợp có thể bị xem là không đúng với tinh thần của những nội dung đã thỏa ước.

Theo ý kiến của tôi, đề xuất “Thế chấp gián tiếp cho tổ chức tín dụng trong nước dựa trên ủy thác của bên cho vay nước ngoài” mang tính khả thi hơn khi áp dụng trong thực tế và đảm bảo tuân thủ đúng các nguyên tắc về xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản theo pháp luật Việt Nam, việc tăng tính khả thi khi áp dụng trên thực tế cũng dễ thực thi hơn so với phương án “thế chấp trực tiếp cho tổ chức tài chính nước ngoài”.

Trong chính các quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bao gồm về quyền được thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Chỉ cần bổ sung quy định cho phép thế chấp thông qua tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam đóng vai trò là bên nhận bảo đảm để vay vốn từ bên cho vay nước ngoài, đồng thời xây dựng thêm một số quy định về hạn mức cho vay, cách thức xử lý tài sản bảo đảm và điều chỉnh chi tiết hơn về vấn đề xác lập quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm, có thể ngăn ngừa các rủi ro có thể xảy ra, tạo điều kiện cho doanh nghiệp Việt Nam tiếp cận với nguồn vốn nước ngoài.

Đặc biệt cần lưu ý, do tổ chức tín dụng nhận thế chấp dựa trên ủy thác của bên cho vay nước ngoài cho nên cần phải có quy định pháp luật cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp này. Cần phải đảm bảo quyền sử dụng đất trong toàn bộ quy trình không được thuộc về tổ chức nước ngoài mà sẽ được xử lý bán lại hoặc chuyển nhượng bởi chính tổ chức tín dụng nhận thế chấp, sau đó mới lấy số tiền thu được đưa lại cho bên cho vay nước ngoài, bên cho vay nước ngoài sẽ chỉ có ảnh hưởng đối với tổ chức tín dụng chứ không phải với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Cơ chế, chính sách tài chính, giá đất

Một trong những nội dung nổi bật nhất trong đợt sửa đổi hệ thống pháp luật đất đai lần này được thể hiện tại Nghị quyết số 18-NQ/TW chính là chính sách “bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Tình trạng bảng giá đất thấp hơn thị trường hiện nay đang dẫn đến hệ lụy nhiều người mua đất “ghi khống” giá trị để trốn thuế. Khung giá đất là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng. Do đó nếu có sự thay đổi luật, các địa phương sẽ cập nhật thường xuyên giá đất của thị trường (bám sát vào giá đất của thị trường).

Khi giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường sẽ không còn sự chênh lệch khá nhiều giữa hai loại giá này, do đó sẽ hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống.

Ngoài những mặt ưu điểm khi thực hiện việc bỏ khung giá đất cũng sẽ có một số bất cập khi thực hiện quy định này cần phải đối mặt. Giá đất sẽ được xác định theo sự biến động của thị trường nên có thể tăng lên, dẫn đến việc khi thực hiện dự án các chi phí liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất sẽ tăng lên. Đối với một số các dự án đầu tư về xây dựng nhà thì khi chi phí tăng cao sẽ dẫn đến việc giá nhà theo dự án cũng sẽ theo đó mà tăng lên.

Hơn nữa việc bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường, khi người dân hay các tổ chức, nhà đầu tư thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, số tiền sử dụng đất cũng phần nào đấy tăng lên rất cao.

Tuy nhiên, nếu nhìn vấn đề trên ở một góc độ khác cũng không phải hoàn toàn là sự bất cập vì chính sách này có thể giúp giải quyết hiện tượng tích trữ, đầu cơ về đất đai; cơ bản có thể bình ổn được thị trường bất động sản.

Điều 154 Dự thảo Luật quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm (công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm) để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường, gây thất thu ngân sách nhà nước và khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc ban hành bảng giá đất hàng năm nên cân nhắc về tính khả thi và phù hợp với từng địa phương cụ thể. Đề nghị nên cân nhắc cho các địa phương có đặc thù khác nhau được lựa chọn ban hành bảng giá đất định kỳ 03 năm hoặc 02 năm một lần, hoặc áp dụng quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên thì được định giá lại.

Đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà, đất

Nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, Ban Chấp hành Trung ương yêu cầu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Nguyên nhân gây bất bình khi áp dụng chính sách thu thuế cao vào xã hội là do nhiều người vẫn chưa có thói quen nộp thuế, không biết rằng khi thu nhập đạt đến một ngưỡng nào đó, phải có trách nhiệm với xã hội thông qua nghĩa vụ thuế.

Ở nhiều nước phát triển, đặc biệt là Tây Âu hay Bắc Âu, thuế rất cao và rất chặt chẽ. Người dân và doanh nghiệp có nhiều sự lựa chọn hình thức thuế phù hợp với mình để tối ưu thuế. Họ tuân thủ nghiêm minh vì họ biết mình có thể giám sát việc sử dụng tiền thuế đã đóng, cũng như giám sát các công chức, viên chức trong ngành thuế.

Việc đánh thuế cao cho các đối tượng có nhiều nhà, đất sẽ bớt phức tạp và ít tranh luận hơn khi hệ thống pháp luật về thuế chặt chẽ hơn, thủ tục hành chính hoàn thiện và đơn giản hơn. Đồng thời, các cơ quan, đơn vị nhà nước cần phải có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng...

Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Qua nghiên cứu rà soát, vẫn còn một số nội dung chồng chéo với những hệ thống pháp luật khác. Ví dụ như tại điểm e và điểm m khoản 2 Điều 125 Dự thảo Luật quy định chủ thể sử dụng đất có thể tiếp tục sản xuất, kinh doanh khi gặp các sự kiện khách quan như ô nhiễm môi trường mà phải di dời ra khỏi vị trí cũ, đất bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tuy nhiên, pháp luật về đầu tư hiện hành chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục tiếp tục đăng ký đầu tư đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư mà thuộc diện được tiếp tục sản xuất kinh doanh sau khi bị thu hồi đất bởi các nguyên do trên.

Liên quan đến vấn đề trên, có thể nhận thấy có sự thiếu đồng bộ giữa Dự thảo Luật và pháp luật đầu tư. Khoản 1 Điều 4 Dự thảo Luật quy định nếu có sự khác nhau giữa Luật Đất đai và Luật khác thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, trừ một số trường hợp cụ thể. Nhưng điều khoản này vẫn còn một điểm bất cập là chưa đề cập về vấn đề đầu tư bất động sản, theo quy định của Luật Đầu tư thì các dự án đầu tư hoặc liên quan đến đầu tư phải áp dụng pháp luật đầu tư để giải quyết.

Như vậy, cần phải sửa đổi lại quy định của Dự thảo Luật theo hướng ưu tiên áp dụng pháp luật đầu tư để giải quyết các vấn đề liên quan đến đầu tư bất động sản.

(0) Bình luận
Nổi bật
Đừng bỏ lỡ
Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Hoàn chỉnh Luật Ðất đai, cởi bỏ rào cản, thu hút đầu tư nước ngoài
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO