Giải quyết tranh chấp bất động sản trong bối cảnh khuôn khổ pháp lý mới

Ngày 18/7, tại tỉnh Khánh Hòa, Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) phối hợp cùng Trường Đại học Luật TP.HCM (ULAW), Hội Luật gia tỉnh Khánh Hòa, Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa cùng Văn phòng Đại diện - Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tại Khánh Hòa (VCCI tại Khánh Hòa) tổ chức Hội thảo “Tranh chấp bất động sản trong bối cảnh khuôn khổ pháp lý mới” thu hút đông đảo sự tham dự của đại diện các cơ quan chính quyền tỉnh Khánh Hòa cùng hơn 150 luật sư, đại diện doanh nghiệp.

Đây cũng là sự kiện đầu tiên thuộc nhóm sự kiện triển khai tại các tỉnh, thành phố khu vực phía Nam, thuộc khuôn khổ Chuỗi sự kiện về Quản trị Pháp lý Doanh nghiệp 2024 - Legal Management Series 2024 (LMS 2024) do VIAC cùng Trường Đại học Luật TP.HCM phối hợp cùng các đối tác thực hiện.

Pháp lý và sự phát triển thị trường bất động sản

Phát biểu chào mừng hội thảo, bà Phạm Thị Xuân Trang - Phó Chủ tịch Hội đồng nhân dân tỉnh Khánh Hòa đánh giá về tình hình phát triển của Khánh Hòa khi các luật trụ cột liên quan đến bất động sản có hiệu lực. Với sự ban hành và chuẩn bị có hiệu lực của loại văn bản pháp luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, doanh nghiệp tìm thấy nhiều cơ hội mới và cũng tháo gỡ được nhiều nút thắt trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, từ đó, kiến tạo để thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và tỉnh Khánh Hòa nói riêng dần phục hồi và có được những kết quả mới.

“Vấn đề pháp lý đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển vững mạnh của thị trường bất động sản, do vậy doanh nghiệp cần phải có sự đầu tư và nghiên cứu kỹ lưỡng khi áp dụng pháp luật, đặc biệt là đối với các quy định mới…” - Bà Phạm Thị Xuân Trang nhận định.

Trong bài phát biểu khai mạc, TS. Lê Trường Sơn - Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP.HCM cho biết, mặc dù trong nhiều năm qua, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn đang gặp nhiều khó khăn và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, nhưng với những sự thay đổi trong các văn bản pháp luật trụ cột của ngành gần đây, bức tranh bất động sản đang dần có tín hiệu khả quan hơn cho doanh nghiệp. Những quy định mới đó cần được phổ biến, hướng dẫn để các cơ quan, tổ chức, cá nhân hiểu và áp dụng một cách đúng đắn, đảm bảo công bằng và hiệu quả trong quá trình thực thi.

Đại diện Trường Đại học Luật TP.HCM bày tỏ sự hoan nghênh sâu sắc đối với sự hợp tác của các đơn vị phối hợp triển khai Hội thảo đầy ý nghĩa này. Ông Sơn nhấn mạnh: “Đây là hoạt động thể hiện tinh thần đóng góp cho xã hội, đồng hành cùng cộng đồng doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân trong việc phổ biến pháp luật, đưa ra nhiều giải pháp quản trị pháp lý hiệu quả đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh”.

Phát biểu tại sự kiện, ông Vũ Ánh Dương - Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết, với những thay đổi tích cực trong Luật Đất đai 2024, trong đó có các quy định liên quan đến mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp tại trọng tài, hòa giải. Ông Dương đánh giá, đây là sự ghi nhận rất phù hợp với bối cảnh phát triển không ngừng của các phương thức giải quyết tranh chấp.

“Theo thống kê của VIAC, số lượng vụ tranh chấp có liên quan tới yếu tố đất đai có chiều hướng gia tăng đột biến (chiếm tới 26.18% trên tổng số vụ tranh chấp được thụ lý tại VIAC trong năm 2023). Như vậy, với sự mở rộng này, doanh nghiệp đã có sự an tâm hơn khi lựa chọn giải quyết tranh chấp tại trọng tài, hòa giải, tận dụng triệt để những ưu thế nổi bật của các phương thức này…” - ông Vũ Ánh Dương chia sẻ.

Tại chương trình, Trường Đại học Luật TP.HCM và Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa đã ký kết thỏa thuận hợp tác, đánh dấu cho cam kết phối hợp lâu dài và chặt chẽ hơn giữa hai đơn vị. Thỏa thuận này thể hiện mong muốn hướng đến triển khai định kỳ các hoạt động có ý nghĩa, góp phần thúc đẩy sự liên kết, phối hợp chặt chẽ giữa các đơn vị trong việc tổ chức nhiều hoạt động hướng đến luật sư trong thời gian tới.

Nhà đầu tư sẽ tiếp cận đất đai thuận lợi hơn

Hội thảo được diễn ra với 2 phiên trao đổi, thảo luận. Mở đầu phiên thảo luận đầu tiên, TS. Lê Xuân Thân – Đại biểu Quốc hội; Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh Khánh Hòa; Giám đốc Chi nhánh Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tại Khánh Hòa đã phát biểu dẫn đề nhằm khái quát về tác động của quy định mới đối với thị trường bất động sản. Liên quan đến hoạt động đầu tư, Luật Đất đai cho thấy nhiều cải tiến khi đã có sự bổ sung các quy định về nguyên tắc sử dụng đất, cơ chế về giao đất, cho thuê đất, cân bằng quyền lợi, vị thế của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi khi đưa ra những quy định hoàn thiện liên quan tới bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

“Với những nỗ lực nêu trên, trong tương lai, nhà đầu tư sẽ được tiếp cận với đất đai một cách thuận lợi hơn, thủ tục hành chính cũng đơn giản, thông thoáng hơn, người dân cũng được hưởng lợi khi giá đất bình ổn hơn, xóa bỏ nhiều vướng mắc pháp lý còn tồn tại…” - TS. Lê Xuân Thân nhận định.

“

Với những sự thay đổi trong các văn bản pháp luật trụ cột của ngành gần đây, bức tranh bất động sản đang dần có tín hiệu khả quan hơn cho doanh nghiệp. Những quy định mới đó cần được phổ biến, hướng dẫn để các cơ quan, tổ chức, cá nhân hiểu và áp dụng một cách đúng đắn, đảm bảo công bằng và hiệu quả trong quá trình thực thi…

TS. Lê Trường Sơn - Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP.HCM.

Sau phần phát biểu dẫn đề, TS. Lê Xuân Thân tiếp tục điều phối Phiên thảo luận với sự tham gia của TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội; Trọng tài viên VIAC; ông Châu Việt Bắc - Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC).

Tham gia đóng góp ý kiến từ góc độ đơn vị hỗ trợ doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Anh Tuấn – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa chia sẻ về một số khó khăn thực tiễn của hội viên trong quá trình hoạt động. Trong thảo luận, các chuyên gia đã có phần phân tích những thay đổi nổi bật trong các văn bản quy phạm pháp lý trụ cột, mặt thuận lợi và vấn đề phát sinh cần được hướng dẫn. Từ việc cập nhật xu hướng phát triển thị trường bất động sản Khánh Hòa, các chuyên gia đưa ra khuyến nghị trong việc thực thi hiệu quả chính sách, quy định pháp luật về đất đai từ cả góc độ nhà làm chính sách cũng như ý kiến từ doanh nghiệp.

“Số lượng vụ tranh chấp bất động sản được ghi nhận ở con số lớn”

Mở đầu phiên thảo luận thứ hai, GS.TS. Đỗ Văn Đại – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP.HCM, Trọng tài viên VIAC có phần dẫn đề, nêu bật lên bức tranh tranh chấp bất động sản 2023 và những điểm pháp lý đáng chú ý. Theo đó, tranh chấp trong giao dịch bất động sản rất đa dạng, phát sinh theo trong nhiều loại hợp đồng như đặt cọc, mua bán, hợp tác kinh doanh,..., trong đó, các tranh chấp phổ biến nhất đến từ tranh chấp về điều kiện có hiệu lực.

Thống kê từ VIAC, hiện nay, số lượng vụ tranh chấp bất động sản được ghi nhận ở con số lớn. Theo ông Đại đánh giá, trong thời gian tới, một số tranh chấp bất động sản còn có chiều hướng gia tăng mạnh hơn, có thể kể tới các rủi ro liên quan đến vấn đề hình thức văn bản, công chứng và việc thuê đăng ký sẽ giảm do Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ một số thủ tục không cần thiết. Mặt khác, các tranh chấp bất động sản cũng phát sinh phức tạp bởi pháp luật quy định không rõ ràng hoặc các bên cố ý thực hiện sai quy định.

Phiên thảo luận thứ hai được triển khai dưới sự điều phối của GS.TS Đỗ Văn Đại cùng sự tham gia của TS.LS Nguyễn Đình Thơ - Ủy viên Ban Thường vụ, Chủ nhiệm Ủy ban Đào tạo, bồi dưỡng Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa, Trọng tài viên VIAC; LS. Ngô Quỳnh Anh – Luật sư Thành viên Cao cấp Công ty Luật TNHH Dentons Luật Việt.

Tại phiên thảo luận, các chuyên gia đưa ra nhiều quan điểm đa chiều về thực trạng tranh chấp bất động sản tại tỉnh Khánh Hòa. Bên cạnh bàn luận sâu về các nguyên nhân phát sinh tranh chấp, nhiều ý kiến thảo luận tại phiên xoay quanh thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan tới bất động sản.

Theo đó, với đặc tính và mối liên quan đến vai trò của bên thứ 3 trong giao dịch liên quan bất động sản, từ lâu, các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực này thường được ưu tiên giải quyết tại tòa án. Tuy nhiên, với quy định mới rõ ràng hơn, việc nới rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp tại các phương thức giải quyết tranh chấp thay thế như trọng tài, hòa giải... được dự đoán trở nên thuận lợi hơn. Tuy vậy, các chuyên gia nhấn mạnh thực tiễn hiện nay vẫn phải giải quyết những cách hiểu liên quan đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại nhưng không phát sinh từ hợp đồng, hay như các vấn đề liên quan đến thực thi phán quyết trọng tài có liên quan đến đất đai…